房地产证券化的动力机制国际比较研究【精选3篇】

萌小芽分享2019-08-05 08:48:41 次阅读

房地产证券化的动力机制国际比较研究篇一

在全球范围内，房地产证券化已经成为一个热门话题。房地产证券化是指将房地产资产转化为可交易证券的过程，通过证券化，投资者可以通过购买证券来间接参与房地产市场。房地产证券化的动力机制是指推动房地产证券化发展的因素和机制。本文将通过对国际比较研究，探讨房地产证券化的动力机制。

首先，市场需求是推动房地产证券化发展的重要动力。在一些发达国家，房地产市场规模庞大，投资者对房地产资产的需求旺盛。然而，直接投资房地产可能需要较大的资金和专业知识，对于一些小型投资者来说存在门槛较高的问题。而房地产证券化可以将房地产资产分割成小额证券，投资者可以通过购买证券来间接参与房地产市场，从而满足了小型投资者的需求。

其次，金融市场的发展也是推动房地产证券化的重要动力。在金融市场较为发达的国家，证券市场的规模和流动性较高，投资者对证券的需求相对旺盛。而房地产证券化可以将房地产资产转化为可交易的证券，使得投资者可以通过购买证券来间接投资房地产。这种转化过程可以提高房地产资产的流动性，增加了投资者参与房地产市场的便利性和灵活性。

此外，政策环境也是推动房地产证券化发展的重要因素。在一些国家，政府鼓励房地产证券化的发展，出台了相关的政策和法规，以促进房地产市场的健康发展。政府的支持和推动为房地产证券化提供了良好的发展环境，吸引了更多的投资者参与其中。

最后，信息技术的发展也为房地产证券化提供了动力。随着信息技术的进步，投资者可以更加方便地获取和分析房地产市场的信息，提高了投资决策的效率和准确性。同时，信息技术的应用也使得房地产证券化的交易更加便利和快速，降低了交易成本，提高了市场的流动性。

综上所述，房地产证券化的动力机制在国际上存在一定的共性。市场需求、金融市场的发展、政策环境和信息技术的进步都是推动房地产证券化发展的重要因素。通过比较研究，我们可以更好地了解房地产证券化的动力机制，为我国的房地产证券化发展提供借鉴和参考。

房地产证券化的动力机制国际比较研究篇二

近年来，房地产证券化在全球范围内迅速发展，成为一个备受关注的领域。房地产证券化是将房地产资产转化为可交易证券的过程，通过证券化，投资者可以通过购买证券来间接参与房地产市场。本文将通过国际比较研究，探讨房地产证券化的动力机制。

房地产证券化的动力机制国际比较研究篇三

摘要：2005年我国两个房地产证券化产品的推出表明国内房地产长期依赖银行支撑的局面开始被突破，一个新的融资平台正在架设起来。但房地产证券化能否在我国迅速发展，取决于是否具有巨大的内、外部动力因素。以此，本文对房地产证券化的动力机制进行了国际比较，以期为我国房地产证券化提供有益启示。

关键词：房地产；证券化；动力机制

一、世界房地产证券化的发展概况

房地产证券化起源于20世纪60年代末期的美国住房抵押贷款市场，之后迅速发展。到80年代，这种证券化的技术被广泛运用于抵押债权以外的非抵押债权资产，而且随着金融市场自由化和国际化的发展，这一金融创新在欧洲市场上获得迅速发展。到1997年，美国50％以上的住房抵押贷款实现了证券化，抵押贷款二级市场总规模将近8000亿美元，出现了完整的证券化体系。此后英、日、德等国家也纷纷学习引进美国的做法，制定法律、设立组织，推动房地产证券化的发展。90年代进入亚洲市场，房地产证券化这一金融工具成为全世界金融创新的标志。

二、房地产证券化的动力机制国际比较

房地产证券化在西方国家之所以发展迅速。其巨大的内、外部动力机制发挥了重要作用，下面我们主要以美国的房地产证券化发展经验为例进行研究。 2．房地产信托的避税优势是美国房地产投资权益证券化稳定发展的主要动力。20世纪70年代后，美国由于经济危机和房地产市场的萧条，加上早期对房地产投资信托有很大的限制，房地产投资信托开始衰落。20世纪80年代，随着美国税收法案的修订和有关限制的放宽，使房地产信托的避税优势得以发挥，房地产投资信托不能直接拥有房地产资产的情况也得以改变，房地产投资信托开始回升，资产量不断增长，1991年底达到历史最高水平。在整个20世纪90年代房地产投资信托发展非常迅猛，其数量和市场价值增长迅速。1990年，美国共有119家挂牌房地产投资信托，股票市值为87亿美元，到1999年增加为210家，股票市值1307亿美元，增加15倍。现在美国大约有300多家房地产投资信托，总资产超过3000亿美元，约三分之二在国家级股票交易所上市。

三、我国房地产证券化存在的问题

1．我国商业银行在房地产证券化中利润吸引动力不足。与西方国家相比，我国住房抵押贷款证券化有其独特的动力机制。我国住房抵押贷款机构是商业银行，作为商业机构，最大化地谋求商业利益是其目的。住房抵押贷款证券化，从银行的角度看，实质上就是商业银行将住房贷款的债权转让给第三方，通过提前兑现现金，转嫁银行的贷款风险，降低不良资产比重，保证银行的资产充足，满足后续贷款的顺利实施。由于目前我国住房抵押贷款被银行视为优质资产，各大商业银行都在积极扩大抵押贷款的规模。住房抵押贷款证券化能否成为贷款银行的主动性行为，主要取决于贷款银行贷款证券化过程中获得额外的利润大小。银行在通过发行债券等形式将债权证券化，发售转让给第三方(即投资人)的同时，也必须将其发放贷款的收益一部分转让给投资人，这是

住房贷款证券化得以实现的经济动因。这样，银行和证券投资人就共同承担了住房贷款的风险和收益，既满足了银行提前套现保证资本金充足的需

要，也为投资者开辟了新的更多的投资渠道，新的金融衍生工具的不断出现，使投资者在选择具有避险功能的投资组合时有了更大的空间。可见，抵押贷款证券化的过程实际是将抵押贷款的利息收入在服务商、SPV、信用增级手段提供者及投资者等诸多证券化参与者之间分享，虽然贷款银行可以作为服务商享受服务费，但这比贷款机构自己享有所有抵押贷款利息获得的收益要低得多。 3．外部环境不成熟。从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看，大范围地推进房地产证券化的时机也并不那么成熟。首先，贷款机构呈现单一化。我国四大国有商业银行在住房抵押贷款市场上占有绝对主导地位，截至2002年，四大国有商业银行占我国所有金融机构的住房抵押贷款余额的比例从未低于87％。它们在中国金融市场上具有绝对强势的博弈力量，这对如何在住房抵押贷款证券化过程中保护好投资者的利益带来一定的挑战。其次，中介机构体系及信用体系不发达。住房抵押贷款证券化作为一项金融工程，其良好的运作体系是依赖于一个高度发达，运作有序的中介机构体系及信用体系，而这两者目前在中国的发展都不完善。尤其作为核心SPV的信托机构，由于其管理制度不健全，非常容易产生漏洞，一直是金融治理整顿的焦点。

相比而言，美国住房抵押贷款证券化起源时外部环境良好。首先，政府给予了大力扶持，美国政府通过规范抵押贷款的信贷行为，促进了抵押贷款证券合约的标准化，为以后在二级市场上出售抵押贷款，实现资产证券化奠定了技术基础。其次，美国政府为公民和退伍军人提供抵押贷款担保，这使抵押贷款的风险大大降低，为住房抵押贷款证券化创造了条件。再次，具备了金融自由化的外部环境，主要表现为金融市场的自由化，即放松或取消外汇管制，资本的输入和输出更趋向自由；利率的自由化，即放松或取消银行存款与贷款的限制；金融业务自由化，即放松或取消银行业务与证券公司业务交叉的限制。另外，美国在住宅政策方面的条件也很好，联邦政府的目标是“让全体居民有足够的住宅”、“为美国公民提供体面的住宅”。为实现这一目标，联邦政府的主要措施就是广泛地利用其发达的金融机构，采取抵押贷款的方式，促进居民的购房，并对购买住宅者提供各种便利和优惠。

结论：从以上分析可见，我国房地产证券化虽然已经起步，但起步时其动力明显不足。因此，要想大规模推进房地产证券化，必须借鉴美国等西方国家房地产证券化的经验，尽快培育起我国房地产证券化的动力机制。