商品房预售制度(实用6篇)

商品房预售制度 篇一

商品房预售制度是指开发商在房屋建设前，根据市场需求和购房者的预购意愿，提前将房屋销售给购房者的一种制度。这一制度常见于我国的房地产市场，为购房者提供了一种预先购买房屋的机会，同时也为开发商提供了资金保障。

首先，商品房预售制度为购房者提供了更多的选择和机会。在商品房项目开始建设前，购房者就有机会选择心仪的楼盘，预先购买自己理想的房屋。这样一来，购房者可以根据自己的需求和经济状况提前规划，避免了等房的时间和不确定性。同时，购房者还可以根据开发商提供的预售信息，对不同楼盘进行比较，选择最适合自己的房屋。商品房预售制度有效地增加了购房者的选择空间，提高了购房者的满意度。

其次，商品房预售制度为开发商提供了资金保障和风险控制的机会。在商品房预售过程中，购房者需要支付一定的购房定金或首付款项。这些预付款项为开发商提供了一定的资金流动，可以用于项目建设和其他开支。开发商可以根据购房者的预购情况，合理安排项目建设计划，减少资金压力，降低开发风险。此外，商品房预售制度还可以帮助开发商提前了解市场需求，根据购房者的预购情况，进行市场调整和风险控制。这一制度为开发商提供了更大的灵活性和市场反应速度，有助于促进房地产市场的稳定发展。

然而，商品房预售制度也存在一些问题和风险。首先，一些不良开发商可能通过虚假宣传和夸大房屋价值吸引购房者的预购，造成购房者的损失和欺诈行为。其次，商品房预售制度可能导致房价的上涨，使得部分购房者难以负担房屋价格。此外，商品房预售制度也存在着购房者的权益保护问题，一些购房者可能因为合同条款不明确或开发商的违约行为而无法维护自己的权益。针对这些问题和风险，政府应加强对开发商的监管，加强对商品房预售合同的审查，保障购房者的合法权益。

综上所述，商品房预售制度在一定程度上为购房者提供了更多的选择和机会，同时也为开发商提供了资金保障和风险控制的机会。然而，这一制度也存在一些问题和风险，需要政府加强监管和保护购房者的权益。只有在政府、购房者和开发商的共同努力下，商品房预售制度才能更好地发挥其作用，促进房地产市场的稳定和健康发展。

商品房预售制度 篇二

商品房预售制度是指开发商在房屋建设前，根据市场需求和购房者的预购意愿，提前将房屋销售给购房者的一种制度。这一制度常见于我国的房地产市场，它在促进房地产市场稳定发展、调控市场供需、保障购房者权益等方面发挥着重要作用。

首先，商品房预售制度有助于调控市场供需关系。通过商品房预售，开发商可以提前了解市场需求，灵活调整项目规模和销售策略，避免了过度供应或供不应求的情况发生。这样一来，可以有效地平衡市场供需关系，降低市场波动风险，维护房地产市场的稳定发展。

其次，商品房预售制度为开发商提供了资金保障和项目建设的支持。在商品房预售过程中，购房者需要支付一定的购房定金或首付款项。这些预付款项为开发商提供了一定的资金流动，可以用于项目建设和其他开支。开发商可以根据购房者的预购情况，合理安排项目建设计划，减少资金压力，降低开发风险。这一制度不仅为开发商提供了发展资金，还为购房者提供了购房的保障，促进了房地产市场的稳定和可持续发展。

此外，商品房预售制度也有助于保障购房者的权益。在商品房预售过程中，购房者和开发商之间会签订购房合同，明确双方的权益和责任。购房者可以在购房合同中明确房屋交付时间、交付标准、质量保证等内容，保障自己的合法权益。同时，购房者还可以通过购房合同约定的方式，要求开发商在项目建设过程中提供透明、规范的服务。这一制度有效地保护了购房者的权益，提高了购房者的满意度。

然而，商品房预售制度也存在一些问题和风险。一些不良开发商可能通过虚假宣传和夸大房屋价值吸引购房者的预购，造成购房者的损失和欺诈行为。同时，商品房预售制度可能导致房价的上涨，使得部分购房者难以负担房屋价格。针对这些问题和风险，政府应加强对开发商的监管，加强对商品房预售合同的审查，保障购房者的合法权益。

综上所述，商品房预售制度在调控市场供需关系、为开发商提供资金保障和项目建设支持、保障购房者权益等方面发挥着重要作用。然而，这一制度也存在一些问题和风险，需要政府加强监管和保护购房者的权益。只有在政府、购房者和开发商的共同努力下，商品房预售制度才能更好地发挥其作用，促进房地产市场的稳定和健康发展。

商品房预售制度 篇三

　　一、商品房预售的概况及价值

　　所谓商品房预售制度，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的制度。

　　我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的。1994年7月施行《中华人民共和国城市房地产管理法》。这部全面规范城市房地产开发的法律借鉴了香港的房地产开发模式，正式确立了商品房预售制度。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》、以及新近颁布的施行的《物权法》等，均对这一制度作了相应具体的规定[1]。十多年的发展表明，这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。国家统计局的资料显示：“XX年房地产开发资金共筹措17 168.8亿元，定金和预收款达到7 395.3亿元，比上年增长44.4%，占房地产开发资金的43.1%，成为房地产开发的第一大资金来源。”我国房地产业仰仗预售这一扶持性政策，迅速完成了资本原始积累，同时由于预售使得房地产商便于融资，降低成本，预售房价格明显低于现房，也使得“望房兴叹”的购房者获得了实惠，在买卖双方的共同青睐下，商品房预售制度在国内不断发展。然而，商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。

商品房预售制度 篇四

　　我国商品房预售制度自确定以来，其固然刺激了商品房交易市场，但同时也产生了许多严重的问题，这一现象直接导致央行房地产金融分析小组在其对外公布《XX年中国房地产金融报告》中强调：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以建议取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”虽然建设部旋即表态，不会废除商品房预售制度，但是，这一报告至少指出，预售制度产生的问题，已然引起了高层的重视，同时也在学界引起了广泛的讨论。

　　笔者以为，目前而言，我国商品房预售所导致的风险问题主要在以下几个方面：

　　其一，存在着交易不公平现象，开发商将在建商品房的风险转移给了社会和银行。如果说开发商从预售制度中获得的利益与其所承担风险和付出成本的收益相当，购房者与开发商各取所需，那么预售制度显然是一件两全其美的事情。但是，根据我国现行的预售机制，当住房还处在建设过程中，购房者就已经支付了全部的房价款，并承担了未来全部的风险。在这种不健全的预售制度下，开发商不仅能低成本使用银行资金、无息占用购房者的预缴款以及承建商的垫款，而且也不须承担房屋存货成本，施工建设风险和资金成本被过渡转嫁给购房者，同时借助抵押贷款、按揭、流动资金贷款，开发商把开发项目庞大的债务负担最终都落在银行身上，使商品房的开发风险几乎全部转嫁给了银行。更为严重的是，当建成的现房与协议、广告和口头承诺出现差异时，往往是处于弱势的购房者被迫接受不符合需求的住房或者承担毁约的责任[2]。

　　笔者以为，出现这类问题的根本症结在于：我国的预售制度由于缺乏一套健全的风险分担的法律制度[3]，使得开发能够轻而易举地转嫁风险，而购房者和银行又缺乏保障自身利益的法律依据。

　　同时，融资渠道单一，真正能够给予房产企业长远、可持续支撑的房产证券、债券等融资方式，则被认为资金成本过高而为开发商所放弃，也是产生该现象的另一个重要的原因。

　　其二，现行的预售制度容易造成不平等竞争和低效率竞争。期房销售制度相对降低了房地产业的门槛，开发商的实力、品牌、技术、战略都不十分重要，只要具备联系地方政府和商业银行权势人物的能力，能够获得廉价土地资源和低成本的银行贷款，往往就意味着项目的成功。这导致房地产业聚集着大量的中小房地产商，一些极差的房地产公司也生存得很好，而那些真正具有实力、品牌、技术、管理的企业的竞争优势并不明显。也即我国的房地产业不但没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了特殊落后的企业经营模式，大量低质开发商充斥于房地产市场。

　　笔者以为其根源在于市场竞争机制的不合理，我国国有土地使用权出让采取挂牌交易制度，没有市场化。房产进入市场由政府职能部门通过行政许可进行资源分配，由此导致开发商不惜以各种手段购买土地，然后通过预售制度卖期房，提前回笼资金，把高房价抛给购房者，因此我国房地产业呈现不平等竞争和低效率竞争态势。

　　同时我国监管体制的缺乏也助长了这种情况的发生，由于对未建成房屋销售行政许可的书面审查在房地产会计、审计信用机制尚未建立的条件下几乎没有发挥应有的把关作用。并且政府主管部门在预售过程中对预售合同的强制登记、预售广告的发布监管、资金的监管都是行政静态的、事后的管理，缺乏动态的、事前的防范，也没有引入金融监管、房产律师监管等市场条件下行之有效的监管手段。[1]再者，缺乏严格的准入和退出制度，导致房地产市场上鱼龙混杂，大量缺乏必备条件的开发商依然能够参与市场竞争，并分得可观利益。

　　三、完善我国

商品房预售制度 篇五

　　针对我国商品房预售制度存在的各种问题，笔者从以下几个方面进行思考，提出完善我国商品房预售制度的一些看法：

　　第一，设立商品房预售制度风险担保基金，平衡交易各方的风险。所谓商品房预售制度风险担保基金是一种基金筹集模式，即通过风险担保基金的筹集与积累，把预售制度中的各种风险合理均衡地分散到各负担主体的制度模式。如上文所分析，在现存的预售中风险的分配极其不合理，因此，政府应设立房屋预售制度的风险担保基金，如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都应参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就由这个风险基金来承担责任。通过这一机制，可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，有效地平衡各方风险，促进交易公平。

　　第二，完善预售房款监管。具体而言：首先改变我国目前房地产市场主流的预收款收存方式—即由开发商统一收取，并在一定时间内存入监管账户[4]。而改成由购房人亲自将购房款存入监管账户的方式。同时，严格规范预收款的使用，开发商除了可提取规定比例的备用金外，监管账户内的资金只能用于楼盘建设，开发商因工程建设需要用款，应实行房地产行政主管机关审批制度，监管银行只能根据法定审批将款转入施工单位账户。此举能有效避免开发商挪用预收款以及携款潜逃等行为，既发挥了预售制度对于开发商的融资作用，又保障了购房者的资金安全。对此，我国广东省作过相应的尝试，并取得了不错的效果，其经验值得在全国范围内推广[5]。

　　第三，加强监管力度，设立预售商品房单项建设资金审核机制。预售制度的一个重要价值在于相对降低门槛，便于开发商融资，如果我们设立过高的准入门槛，则显然与该制度背道而驰，然而如上文所分析，目前我国的预售制度导致了大量的低质中小企业充斥市场，严重损害行业环境和社会利益，对此，笔者的建议是设立预售商品房单项建设资金审核机制，对房地产企业实行实时监控，开发商在进行任何一个预售商品房项目时，必须向房地产主管部门申报企业目前的状况，包括开发商的资质、开发商近期的资产负债表、现有流动资金量、在预售商品房开发过程中将要出现的到期债务额以及正在进行并将在商品房开发过程中完成的其他项目等，并提供相应的证明，经房地产部门审批后方可进行商品房开发，避免开发商在其他项目资金周转不灵时，以预售商品房为手段，筹集买房人的资金，却用以弥补其他项目上的流动资金，[6]同时此举也能够避免低质的小企业“空手套白狼”，能够有效的将不合格企业清除出市场。

　　四、结语

　　商品房预售制度对于我国的房地产业发展有着重要意义，经过近二十年的发展，已经己经成为房地产市场的一项基本制度，但是，同任何新生事物相类似，预售制度也带来了许多严重的问题，以至于有呼声要求废除该制度。

　　笔者以为，我国商品房预售制度固然问题重重，但其价值更是不容忽视的，不可轻言废除，针对其产生的问题，应当从制度层面加以完善，通过建立起有效的风险分担机制，加强对预售资金的监管，规定严格的商品房预售市场准入和退出机制，加大信息披露力度等手段，以保障商品房预售中预购人等主体的合法权益，消除我国预售制度目前存在的各种问题，真正有效的发挥预售制度的作用。

商品房预售制度 篇六

　　一、责任单位和责任人

　　责任单位：市建设局综合开发处

　　责任人：承办人(A、B)、分管副处长、处长、分管副局长、局长

　　二、权力行使依据

　　(一)《城市房地产开发经营管理条例》(国务院令第248号)第二十七条规定：“房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。”

　　(二)《城市商品房预售管理办法》(建设部令第95号)第六条、第九条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售;开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。”

　　(三)《黑龙江省城市房地产开发管理条例》第三十条规定：“开发企业在开发项目建设过程中，可以预售商品房，但必须向开发项目所在地房地产管理部门申请，取得《商品房预售许可证》后方可进行。”

　　三、条件和标准

　　符合以下条件并能提供相关材料的应予批准：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)建立预售资金监管专户;

　　(四)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　四、所需材料

　　(一)申请文件;

　　(二)房地产开发项目许可证;

　　(三)土地使用证;

　　(四)施工许可证;

　　(五)规划工程许可证及附件;

　　(六)发改委计划;

　　(七)施工合同;

　　(八)施工进度表;

　　(九)规划图;

　　(十)商品房预售方案;

　　(十一)房屋测绘报告

　　(十二)资质证书;

　　(十三)营业执照。

　　五、受理

　　承办人(A、B)(窗口)对申报材料进行审核登记。材料齐全、符合法定形式的，予以受理，并出具书面受理通知书;材料不齐全或不符合法定形式的，当场一次性书面告知申请人需要补正的内容。不符合国家有关法律规定的，出具书面不予受理通知书，并说明不予受理的理由。

　　六、审查与决定

　　承办人(A、B)审查申办材料完整、真实、有效，形成审核意见后报分管副处长、处长审核，呈报主管副局长审核，最后由局长审签。

　　七、办理时限

　　收到齐备的申请材料之日起3个工作日内作出行政许可决定。自作出行政许可决定当日即将结果送达当事人。

　　八、公开公示

　　本制度原文及相关材料示范文本在齐齐哈尔市政府门户网站(www.qqhr.gov.cn)长期公布。拟审批情况和审批结果分别在该网站上公示和公告不少于7个工作日。

　　九、监督检查

　　执行《齐齐哈尔市建设局关于执行规范权力运行制度监督检查办法(试行)》。

　　十、责任追究

　　执行《齐齐哈尔市建设局关于违反规范权力运行制度责任追究办法(试行)》。

　　附件：商品房预售许可证审批工作流程图